GIURISPRUDENZA L’IPOTECA

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L’avvocato Silvia Bugatti tratta in ambito penale e civile. Custode Giudiziario nelle esecuzioni immobiliari presso il Tribunale di Ancona

L’IPOTECA

L’ipoteca ai sensi dell’articolo 2808 del Codice civile è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è costituita e di essere soddisfatto quindi con preferenza sul prezzo poi ricavato dall’espropriazione.

L’ipoteca presenta specifiche caratteristiche, in primis la specialità ossia riguarda sempre beni determinati e specialmente indicati nonché dev’essere sempre specificata   altresì la somma per cui viene concessa.

Altra peculiarità dell’ipoteca è il suo carattere di indivisibilità ossia va a sussistere per intero sopra a tutti i beni vincolati.

Se a garanzia di un unico credito vengono ipotecati più beni, il creditore a sua scelta può far espropriare uno qualsiasi di essi e soddisfarsi per l’intero credito.

Da evidenziare anche che l’ipoteca resta a garanzia del credito sul bene fino a totale estinzione del debito pertanto rimane anche nell’ipotesi in cui il debitore abbia pagato una parte dello stesso.

Oggetto di ipoteca possono essere tutti gli immobili e le loro pertinenze, i beni mobili registrati (navi, automobili) e le rendite dello stato, nonché i diritti reali di godimento sugli immobili (tranne la servitù).

Vediamo i vari tipi di ipoteca.

L’ipoteca può essere legale espressamente prevista dal Codice Civile all’art. 2817 e quindi iscritta in forza di una norma di legge; giudiziale quando il creditore ottiene una sentenza esecutiva o un decreto ingiuntivo esecutivo o un lodo arbitrale che condanni il debitore a pagargli una somma di denaro.

In questi casi il creditore con il suo titolo in mano si presenta alla Conservatoria dei Registri Immobiliari con copia autentica del titolo e chiede l’iscrizione dell’ipoteca su un qualsiasi bene del debitore senza il consenso di questi.

Infine l’ipoteca può essere volontaria quando deriva da un contratto o da una dichiarazione unilaterale di volontà del concedente che deve rivestire necessariamente la forma scritta.

Il diritto di ipoteca si costituisce solo mediante l’iscrizione nei pubblici registri pertanto si parla di pubblicità con carattere costitutivo perché, solo con l’iscrizione viene a sorgere il diritto non trattandosi quindi di una mera pubblicità dichiarativa ai fini della conoscibilità a terzi.

Quando più ipoteche gravano sullo stesso bene, l’ordine di preferenza è dettato dalla priorità temporale dell’iscrizione per questo è molto importante essere tempestivi nell’iscrizione della stessa.

Al momento dell’iscrizione l’ipoteca prende un numero d’ordine che è il cosiddetto grado ipotecario. Facciamo un esempio: se tanto Tizio che Caio iscrivono ipoteca per la stessa somma su un bene di proprietà di Mevio ed il bene è parzialmente capiente, verrà soddisfatto solo il creditore che avrà effettuato l’iscrizione per primo.

Le principali cause di estinzione dell’ipoteca sono: la cancellazione, che ha luogo quando il credito è estinto o il creditore vi rinuncia, la mancata rinnovazione, l’estinzione dell’obbligazione, il perimento del bene e come detto la rinunzia del creditore.

L’ipoteca di estingue altresì per ordine di cancellazione giudiziale come avviene con l’emissione del decreto di trasferimento conseguente all’aggiudicazione del bene nelle esecuzioni immobiliari .

Avvocato Silvia Bugatti, studio legale

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